AfA en Alemania: cuánto te puede ahorrar en impuestos una vivienda para alquilar (nueva, existente o protegida)

Con 74.000 € de ingreso imponible, la AfA de un departamento nuevo de 320.000 € baja tus impuestos unos 55.000 € en 10 años; si es existente, unos 21.500 €. Tasas, requisitos y riesgos.

17 de octubre de 2026

¿Cuántos impuestos te puede ahorrar una vivienda para alquilar en Alemania? Respuesta corta: depende de qué vivienda sea. Con una vivienda nueva que cumple los requisitos, la AfA puede bajar tus impuestos en decenas de miles de euros en 10 años. Con una vivienda existente, normalmente bastante menos.

Un ejemplo orientativo: con 74.000 € de ingreso imponible y un departamento nuevo de 320.000 €, solo la AfA te baja los impuestos unos 55.000 € en 10 años. El mismo departamento, pero existente: unos 21.500 €.

Es solo el efecto de la AfA. No es lo que ganas con el inmueble. Eso es otra cuenta, y abajo te la explicamos.

¿Quieres ver tu caso y no el de un ejemplo? Calcula la AfA de una vivienda nueva, existente o protegida con tus datos.

Primero, tres preguntas sobre ti

¿Cuánto pagas hoy de impuestos al año? ¿Lo sabes, o solo miras el neto que te llega?

¿Has pensado alguna vez en comprar una vivienda en Alemania, pero no para vivir en ella?

Y si la compraras, ¿sabrías si te conviene una nueva o una existente?

Si alguna respuesta fue «no sé», este artículo es para ti.

Qué es la AfA, en dos minutos

AfA significa Absetzung für Abnutzung. En español: amortización.

La idea es simple. Un edificio se desgasta. Por eso, la ley te deja restar cada año una parte de lo que pagaste por él de tus ingresos de alquiler. En papel, el edificio pierde valor cada año.

Y ese «gasto en papel» baja tu ingreso imponible.

Si el resultado del alquiler sale negativo, esa pérdida se compensa con tu sueldo. Pagas menos impuestos. El Finanzamt te devuelve la diferencia en tu declaración.

Ojo con un detalle importante: el suelo no se amortiza. Solo el edificio. Si pagas 320.000 € y el 20 % corresponde al suelo, la AfA se calcula sobre 256.000 €, no sobre 320.000 €.

Por eso, en ciudades donde el suelo es caro, la AfA rinde menos de lo que parece.

Los 3 tipos de AfA: nueva, existente y protegida

1. Vivienda existente: AfA lineal

Es la AfA normal (§ 7 Abs. 4 EStG). Restas cada año el mismo porcentaje de la parte del edificio:

2,5 % al año si el edificio se terminó antes de 1925.
2 % al año si se terminó entre 1925 y 2022.
3 % al año si se terminó desde 2023.

Simple. Predecible. Pero lenta: con el 2 %, tardas 50 años en amortizar el edificio.

2. Vivienda nueva: AfA degresiva y Sonder-AfA

Para vivienda nueva de alquiler hay dos herramientas.

La AfA degresiva (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 % al año sobre el valor que queda pendiente. El primer año restas el 5 % del edificio. El segundo, el 5 % de lo que quedó. Y así. Los primeros años restas mucho; después, cada vez menos. Aplica si el inicio de obra fue entre el 1-10-2023 y el 30-9-2029.

La Sonder-AfA (§ 7b EStG): un 5 % adicional los años 1 a 4. Se suma a la degresiva. Pero tiene requisitos estrictos (los vemos abajo).

Juntas, en los primeros 4 años puedes restar alrededor del 10 % del edificio cada año.

3. Vivienda protegida (Denkmal)

Un edificio protegido como monumento (Denkmal) tiene su propia regla (§ 7i EStG). La parte de rehabilitación se amortiza:

9 % al año durante los años 1 a 8.
7 % al año durante los años 9 a 12.

En 12 años, el 100 % de la rehabilitación. El resto del edificio (la parte que no es rehabilitación) va con la AfA lineal normal.

La contracara: rehabilitar un Denkmal suele ser más caro y más lento, y está lleno de exigencias de la autoridad de protección de monumentos.

Tabla resumen

Tipo	Tasa	Sobre qué	Base legal
Existente, antes de 1925	2,5 % anual	Parte del edificio	§ 7 Abs. 4 EStG
Existente, 1925–2022	2 % anual	Parte del edificio	§ 7 Abs. 4 EStG
Terminada desde 2023	3 % anual	Parte del edificio	§ 7 Abs. 4 EStG
Nueva (obra iniciada 1-10-2023 a 30-9-2029)	5 % anual degresiva	Valor pendiente del edificio	§ 7 Abs. 5a EStG
Sonder-AfA (nueva, EH40 + QNG)	+5 % años 1–4	Edificio, máx. 4.000 €/m²	§ 7b EStG
Denkmal	9 % años 1–8, 7 % años 9–12	Parte de rehabilitación	§ 7i EStG

Ejemplo orientativo con números

Supuestos: soltero, ingreso imponible de 74.000 € al año, tarifa del impuesto sobre la renta 2026 más Soli. Departamento de 320.000 € con gastos de compra incluidos, 64 m², 20 % del precio corresponde al suelo. Calculado con nuestra calculadora, con la tarifa progresiva real (no con un tipo fijo).

Si el departamento es nuevo (degresiva + Sonder-AfA)

AfA degresiva en 10 años: unos 86.430 €.
Sonder-AfA (años 1 a 4): unos 51.200 €.
AfA total en 10 años: unos 137.630 €.
Impuestos menos en 10 años: unos 55.000 €. De media, unos 460 € al mes. Solo el primer año, unos 9.950 €.

Si el mismo departamento es existente (1925–2022, lineal 2 %)

AfA lineal en 10 años: unos 51.200 €.
Impuestos menos en 10 años: unos 21.500 €.

Fíjate en la diferencia. Mismo precio, mismo tamaño. La AfA de la vivienda nueva baja tus impuestos más del doble en esos 10 años.

¿Por qué no es «AfA × tu tipo»? Porque el impuesto alemán es progresivo. Cada euro que restas sale de tu tramo más alto, y a medida que bajas, el tipo también baja. Por eso calculamos con la tarifa completa.

Repetimos, porque importa: esto es solo el efecto de la AfA. No incluye el alquiler que cobras, los intereses del crédito ni los gastos. Con tu sueldo real, la cifra cambia. En la calculadora de sueldo neto ves la vía «Inmueble para alquilar» con tu propio sueldo.

Requisitos y letra pequeña

Aquí es donde mucha gente se equivoca. Revisa esto antes de firmar nada.

Solo si alquilas. La AfA aplica a ingresos de alquiler. Si vives tú en la vivienda, no hay AfA.
Degresiva: cuenta la fecha de inicio de obra. Tiene que estar entre el 1-10-2023 y el 30-9-2029 (§ 7 Abs. 5a EStG). Si compras a quien construyó, la ley pone además condiciones sobre cuándo compras. Pide el documento que acredita la fecha.
Sonder-AfA: eficiencia EH40 con sello QNG. No basta con «es nuevo». El edificio debe cumplir el estándar de eficiencia EH40 y tener el sello de calidad QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude).
Sonder-AfA: límites por m². El costo del edificio no puede superar 5.200 € por m² de superficie habitable. Si lo supera, no hay Sonder-AfA. Y aunque cueste menos, la base de cálculo tiene un máximo de 4.000 € por m² (§ 7b EStG).
Sonder-AfA: alquiler a largo plazo. La vivienda tiene que alquilarse para vivienda el año de compra o construcción y los 9 años siguientes (§ 7b EStG). Si no, el Finanzamt puede retirarla.
Denkmal: certificado de la autoridad. Necesitas la certificación de la autoridad de protección de monumentos sobre las obras. Sin ella, no hay § 7i.

Qué NO incluye la AfA (y los riesgos del inmueble)

La AfA es un beneficio fiscal. No es un rendimiento. Para saber si un inmueble tiene sentido para ti, faltan piezas:

El alquiler: es ingreso y tributa. Sube tu impuesto, no lo baja.
Los intereses del crédito y los gastos (administración, reparaciones, seguro): son Werbungskosten (§ 9 EStG). También los restas. Pero primero hay que pagarlos.
La vacancia: meses sin inquilino significan meses sin alquiler. La cuota del banco sigue llegando.
El mantenimiento: techo, calefacción, fachada. Un edificio viejo pide más; uno nuevo también, con los años.
El valor puede bajar. Los precios de los inmuebles suben y bajan. Nadie te garantiza vender por más de lo que pagaste.
La financiación: si los intereses suben cuando renegocias el crédito, tu cuota puede subir.

Ahorrar 9.950 € de impuestos en un año no sirve de nada si el inmueble te cuesta más de lo que te devuelve el Finanzamt. Primero, la cuenta completa. Después, la decisión.

¿Cuánto crédito aguanta tu sueldo? Calcula cuánta casa puedes comprar antes de mirar viviendas.

Vender después de 10 años sin impuesto

Hay una regla más que conviene conocer.

Si vendes un inmueble privado después de más de 10 años entre la compra y la venta, la ganancia no tributa (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Si vendes antes, sí. Y ojo: la AfA que ya restaste baja el costo con el que se calcula tu ganancia (§ 23 Abs. 3 EStG). O sea, una venta temprana puede devolverle al Finanzamt parte de lo que ahorraste.

Por eso la AfA tiene sentido, sobre todo, con un horizonte largo.

Preguntas frecuentes

¿Puedo restar la AfA si vivo yo en la vivienda?

No. La AfA de este artículo es para viviendas que alquilas y que generan ingresos de alquiler. Si vives tú, no hay ingresos de alquiler de los que restarla.

¿Por qué el suelo no se amortiza?

Porque la ley considera que el suelo no se desgasta. Solo el edificio pierde valor con el uso. Por eso la AfA se calcula sobre la parte del precio que corresponde al edificio. Cómo repartir el precio entre suelo y edificio es un punto que conviene revisar con un Steuerberater.

¿Puedo combinar la AfA degresiva con la Sonder-AfA?

Sí, si la vivienda cumple los requisitos de las dos: inicio de obra dentro de las fechas para la degresiva, y EH40 con sello QNG y los límites por m² para la Sonder-AfA (§ 7 Abs. 5a y § 7b EStG).

¿La AfA significa que el inmueble es rentable?

No. La AfA solo baja tus impuestos. Que un inmueble tenga sentido para ti depende del alquiler, los intereses, los gastos, la vacancia, el mantenimiento y el valor futuro, que puede bajar. Mira siempre la cuenta completa.

¿Cuándo veo el ahorro de impuestos?

Normalmente, en tu declaración de impuestos anual: el Finanzamt te devuelve la diferencia. En algunos casos puedes pedir que lo tengan en cuenta ya en la retención mensual de tu sueldo. Revísalo con un Steuerberater.

Tu siguiente paso

Ya sabes cómo funciona la AfA. Ahora toca tu número.

Calcula la AfA de una vivienda nueva, existente o protegida con tus datos.
Mira en la calculadora de sueldo neto qué cambia con la vía «Inmueble para alquilar».
Si quieres ordenar tus impuestos en general, mira nuestro servicio de impuestos.
Y si prefieres revisarlo con una persona, en español, escríbenos.

Fuentes: § 7 Abs. 4 EStG (AfA lineal 2,5 %, 2 % y 3 %); § 7 Abs. 5a EStG (AfA degresiva 5 %, inicio de obra 1-10-2023 a 30-9-2029); § 7b EStG (Sonder-AfA 5 % años 1–4, EH40 con sello QNG, 5.200 €/m² y 4.000 €/m², uso de alquiler); § 7i EStG (Denkmal, 9 % y 7 %); § 9 EStG (Werbungskosten); § 23 Abs. 1 Nr. 1 y Abs. 3 EStG (venta privada tras 10 años); § 32a EStG (tarifa 2026). Ejemplos orientativos calculados con la calculadora de Hispano Akademie, tarifa 2026 más Soli; muestran solo el efecto de la AfA. Contenido educativo: no es asesoramiento financiero, fiscal ni de inversión; para tu caso concreto, consulta a un Steuerberater.